LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO E IL RUOLO DELL’IMPRESA

L’ACQUISTO DI UNA CASA DI LEGNO PREFABBRICATA NON PERMETTE DI SVINCOLARSI DEL TUTTO DALLE IMPRESE DI COSTRUZIONI TRADIZIONALI, IN QUANTO L’ANCORAGGIO AL SUOLO ANDRA’ POSATO SU PLATEA O INTERRATO IN CEMENTO ARMATO.

Le fondazioni della nostra casa in legno, anche evitando il classico piano scantinato, dovranno essere realizzate prima del montaggio dell’abitazione e andranno eseguite da un’impresa di costruzioni che potrà essere di nostra fiducia (o del tecnico) o segnalata direttamente dall’azienda che ci fornirà la struttura.
In ogni caso si deve tenere in debito conto il costo supplementare dovuto all’opera di fondazione, soprattutto se decidessimo di sfruttare un eventuale piano interrato per ricavare locali di servizio all’abitazione o le autorimesse. Per quanto si possa trattare di lavori limitati, il solo fatto di affidarci ad una ditta di costruzioni comporterà una spesa non trascurabile, a causa degli inevitabili costi fissi che il cantiere comporta per l’allestimento e la sicurezza.
Il progetto esecutivo dei cementi armati viene solitamente prodotto dalla ditta costruttrice della casa in legno, limitando il compito dell’ingegnere al deposito dei calcoli presso gli uffici di competenza del genio civile. Un’agevolazione che non ci permette di rinunciare all’incarico di uno strutturista, ma dovrebbe almeno garantire l’applicazione di una parcella ridotta.
Va invece sottolineata l’importanza di un’accurata esecuzione della platea o del solaio dello scantinato, in quanto il montaggio dell’abitazione a secco richiede che la parte sottostante venga realizzata con un minimo dislivello tra un punto e l’altro del piano di appoggio. Le case in legno, a differenza di quelle tradizionali, arrivano in cantiere con le pareti già predisposte e non presentano tolleranze di sorta. Una parete in mattoni, a prescindere dalla sua composizione, viene realizzata in opera e le eventuali pendenze vengono compensate da conci di malta di spessore variabile. A tale proposito le case prefabbricate, prima di essere realizzate in stabilimento, prevedono un rilievo strumentale millimetrico della platea eseguita con la verifica delle quote del piano di appoggio. Nella costruzione delle pareti si terrà adeguatamente conto degli inevitabili dislivelli, adattando perfettamente la costruzione alla porzione già eseguita. Va perciò considerato che non è possibile realizzare in fabbrica la casa in legno contemporaneamente alla platea o lo scantinato, poiché si deve attendere la misurazione puntuale di quanto eseguito dall’impresa.
E’ comprensibile a questo punto l’importanza di una realizzazione a regola d’arte della base dell’edificio. La scelta dell’impresa, per quanto i lavori di costruzione siano molto limitati, è un momento fondamentale per la buona riuscita complessiva dell’abitazione. Sarà inoltre essenziale porre una barriera antiumidità per impedire le risalite lungo le pareti nella zona di appoggio alla platea di fondazione in cemento armato.
E’ infine possibile che la nostra impresa sia in grado di offrirci interessanti condizioni economiche per rifinire gli interni. Spesso alcune lavorazioni finali comprese nel “chiavi in mano” come la fornitura ed il montaggio di pavimenti e rivestimenti, sanitari dei bagni, porte interne, stuccature e tinteggiature dei cartongessi, possono pesare parecchio sul prezzo finale.
Consiglio di includere sempre l’esecuzione degli impianti sino ai massetti, ma in effetti il completamento in proprio dell’abitazione permette nella maggior parte dei casi di risparmiare fino al 20% sull’acquisto e la posa dei materiali di finitura.
Una casa completa resta la soluzione più comoda, ma alleggerire il proprio mutuo di 10-15.000 € spesso implica una rata mensile meno gravosa per molti anni. Anche per questo la selezione di un’impresa di costruzioni seria ed onesta diverrà fondamentale.

UN APPROCCIO “ETICO” ALLE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO

COSTRUIRE UN EDIFICIO ECOLOGICO A RISPARMIO ENERGETICO E’ UN INVESTIMENTO ECONOMICO CON UN RITORNO CERTO NEL TEMPO. LE NUOVE NORMATIVE SPESSO PERMETTONO DI ACCEDERE A RIDUZIONI SUGLI ONERI O AGEVOLAZIONI DA PARTE DELLE AMMINISTRAZIONI COMUNALI.

Si tratta di ottimi argomenti, stimolanti e persuasivi nei confronti del cliente, spesso indeciso se rinunciare alle rassicuranti certezze delle costruzioni tradizionali in cambio di vantaggi energetici spinti (e certificati).
Quando si realizza un’abitazione, non solo in legno, gli attori in campo sono parecchi e con interessi diversi.
Il committente punta al miglior rapporto qualità-prezzo possibile, non è disposto ad arretrare sulle finiture, ma comincia a valutare positivamente un sacrificio per il risparmio energetico (soprattutto sull’acquisto di un’impiantistica basata sull’impiego di fonti rinnovabili come il solare o la geotermia, ma anche per migliorare l’efficienza dell’involucro).
Il tecnico incaricato, geometra, ingegnere o architetto che sia, più o meno dotato e preparato, ha il compito di indirizzare il cliente verso le scelte più efficaci e di dare coerenza tecnica e progettuale alle richieste del proprio committente. La scelte costruttive e dell’impresa esecutrice in particolare rivestono un ruolo cruciale sulla buona riuscita dell’iniziativa. A volte, troppe volte, il tecnico si fa condizionare da fattori non propriamente cristallini sotto il profilo morale, finendo per indirizzare il cliente verso il costruttore con i migliori “argomenti” (credo e spero di essere stato abbastanza chiaro…).
L’impresa, soprattutto in un momento di crisi dell’edilizia come quello attuale, spesso sembra disposta a limare il prezzo pur di ottenere l’appalto, per poi recuperare una buona fetta di guadagno a consuntivo, forzando le pecche del computo metrico estimativo o caricando i costi per le varianti e le modifiche in corso d’opera.
Le amministrazioni e gli uffici tecnici comunali rendono difficoltoso il cammino burocratico, magari favorendo i tecnici più inseriti nel territorio ed ostacolando, più o meno volutamente, i progetti non sponsorizzati. Iter ad ostacoli e tempi dilatati sono ad oggi una triste realtà nel rapporto del cittadino con gli organi competenti.
In molti paesi del nord Europa i clienti che vogliono costruire case prefabbricate in legno seguono una strada piuttosto diversa che, paragonata alla nostra realtà, appare sicuramente utopica.
E’ infatti sufficiente recarsi presso una tra le tante serie aziende di case prefabbricate, scegliere la casa che più si adatta alle nostre esigenze e la campionatura di capitolato presso il centro espositivo. La ditta di case in legno si occupa di tutti gli aspetti burocratici direttamente, dato che non è necessario un tecnico abilitato per procedere alla presentazione del progetto. Nel giro di pochissimi mesi si è in grado di iniziare i lavori con tempi e costi certi, potendo pianificare serenamente gli aspetti economici nei tempi e nelle modalità più convenienti. Nessuna sorpresa dovuta ad extra-costi imprevisti o a tempi di programmazione senza data di scadenza. Sembra un sogno, ma si tratta di una prassi consolidata da tempo.
Nel nostro paese si sono fatte scelte politiche in passato mirate a creare posti di lavoro anche inutili, pur di abbassare il livello della disoccupazione, sia nel pubblico che nel privato. Senza tirare banalmente in ballo categorie come i notai o i dipendenti comunali, resta la constatazione che, salvo i progetti più importanti, si potrebbero in quasi tutti i casi abolire le commissioni edilizie ricorrendo allo strumento della D.I.A. o agevolare per merito i progetti più virtuosi (bioedilizia e risparmio energetico) e non solo quelli dei tecnici “amici”.
Il settore delle case prefabbricate in legno può però essere un occasione anche per il cliente stesso, che ha l’occasione di fare un piccolo gesto di rispetto nei confronti dell’ambiente, valorizzando le scelte più ecologiche in accordo con il proprio architetto. Quest’ultimo avrà l’occasione di valutare oggettivamente le ditte sulla base delle caratteristiche tecnico-costruttive, del rapporto q/p, non influenzato da interessi personali o di amicizia con l’impresario. L’azienda che realizzerà la nostra casa, infine, ha la possibilità di confrontarsi con il cliente alla luce del sole, valutando l’incidenza delle singole voci di listino sul costo finale. L’obiettivo comune resta in fatti di fissare un prezzo univoco e bloccato a garanzia reciproca senza possibilità di richieste o contestazioni successive.
Per concludere, costruire una casa resta una sfida lunga, difficile e costosa. Un approccio diverso da parte di tutte le figure coinvolte è però possibile se è innanzitutto il committente stesso a pretenderlo. Le scelte che stanno alla base di chi decide di rivolgersi alla bioedilizia (come cliente) o alla bioarchitettura (come tecnico), ed in particolare alle case prefabbricate in legno, vanno quasi sempre al di là del semplice tema abitativo e coinvolgono ben altri aspetti del vivere, come scelta di vita profonda e duratura.

VENDERE LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO

BUONGIORNO. È DA UN PO’ CHE MI STO INFORMANDO PER COSTRUIRE UNA CASA PREFABBRICATA. SONO CERTA DEI GRANDI VANTAGGI CHE SI HANNO A LIVELLO DI RISPARMI ENERGETICI E DI VELOCITÀ DI COSTRUZIONE. QUELLO CHE MI CHIEDO INVECE È SE QUESTE CASE RISULTANO ESSERE ANCHE UN “INVESTIMENTO” NEL SENSO CHE ACQUISTANO VALORE NEL TEMPO E SONO QUINDI RIVENDIBILI, OPPURE SE, ADIFFERENZA DEL CARO VECCHIO MATTONE, SI SVALUTANO E VANNO CONSIDERATE COME CASE IN CUI VIVERE UNA VITA INTERA.

Il suo è un dubbio più che lecito, in quanto è inevitabile chiedersi se le case prefabbricate posseggano un valore di mercato paragonabile a quelle tradizionali o più basso. La tenuta nel tempo in caso di vendita a terzi e, persino, la presenza di un mercato immobiliare per questo tipo di edifici nel nostro paese sono temi importanti che meritano risposta, anche se il settore non presenta dati statistici rilevanti e, ad oggi non sono state effettuate studi analitici mirati.
Possiamo comunque portare alcuni argomenti in difesa delle case prefabbricate, a partire dall’esperienza europea o nordamericana, che ci dicono come le abitazioni in legno siano ben valutate per le loro caratteristiche di efficienza energetica e la buona qualità costruttiva.
Parlando di case in legno, si tratta di un prodotto ampiamente diffuso e competitivo, che non rappresenta una nicchia, ma un’alternativa collaudata alle costruzioni tradizionali in laterizio. Il 35% delle case unifamiliari o bifamiliari vengono costruite in Austria come case prefabbricate. Va da se che il mercato immobiliare delle case in legno sia per questo paese una realtà basata su grandi numeri di compravendita.
In questo caso specifico i dati sono assai incoraggianti. La crisi ha colpito anche questo paese, ma sembra interessare molto meno le case prefabbricate, non solo per i nuovi edifici, ma anche per quelli esistenti.
Un segnale interessante, ma che va collocato in un contesto in cui le case prefabbricate in legno sono da tempo apprezzate e diffuse senza preconcetti. In Italia le cifre parlano purtroppo di un settore in leggera crescita, in controtendenza rispetto alla costruzione di abitazioni tradizionali, pur senza quei numeri che era lecito aspettarsi. Va da se che il mercato delle case in legno prefabbricate di fatto ancora non esiste, nel senso che si tratta di pochi fabbricati, di età giovane e, pertanto, monoproprietarie.
L’acquirente potenziale di case in legno difficilmente è interessato ad un’abitazione di seconda mano e preferisce ricercare un terreno edificabile su cui costruire il proprio progetto.
Il cliente tradizionale, se poco informato, avrà qualche imbarazzo nei confronti di una tecnologia non conosciuta e difficilmente troverà in qualche tecnico o agente immobiliare un consigliere esperto con cui confrontarsi.
Tuttavia le caratteristiche delle case prefabbricate, valutate con imparzialità, ci parlano di edifici con una grande cura costruttiva, capaci di grandi risparmi energetici, costruzione ecologica e benessere climatico. Tutti aspetti positivi che danno appeal alle case in legno, in particolare se accompagnate da lunghe garanzie costruttive, come è prassi, e da un certificato energetico che ne attesti l’alto isolamento termico.
Era peraltro stato previsto dal Dlgs 192/2005 l’obbligo di allegare dal 1° luglio 2009 l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita o locazione di tutti gli edifici, a prescindere dall’epoca di costruzione e dalla superficie utile. Tale obbligo è stato cancellato dall’art. 35, comma 2 bis, del DL 112/2008 convertito nella legge 133/2008. Su questa norma è in corso una procedura di infrazione della Commissione europea.
In ogni caso, i notai informano per prassi le parti interessate illustrando la disciplina energetica in vigore, con particolare riferimento agli aspetti della dotazione e della consegna del documento.
Alla base dell’obbligo vi è un interesse pubblico a conoscere il rendimento energetico degli edifici, “di limitazione delle emissioni di gas ad effetto serra posti dal protocollo di Kyoto”, nonché di “promozione dell’uso razionale dell’energia e delle fonti rinnovabili anche attraverso la sensibilizzazione e l’informazione degli utenti finali”.
Inoltre, nell’ipotesi di edifici nuovi o ristrutturati, il notaio informerà le parti che in mancanza di certificato non possono essere conseguite né una regolare ed efficace dichiarazione di fine lavori né l’agibilità.
Pur non essendo obbligatorio includere nell’atto notarile il certificato energetico dell’edificio, è evidente che tale documento andrà prodotto in tutti i casi ed avrà un ruolo fondamentale nella compravendita, assegnando valore all’edificio o abbassandone la valutazione.
Le case prefabbricate in legno si collocano sempre nelle classi energetiche di eccellenza e tale requisito andrà correttamente posto alla parte acquirente come caratteristica rilevante nella valutazione dell’edificio.